| Категория данных | Параметры оборудования | Пример значений | Назначение |
|---|---|---|---|
| Идентификация | Наименование элемента, номер модели, тип | Чиллер McQuay WSC 450, Насос Grundfos CR 95 | Однозначная идентификация актива в системе FM |
| Производитель | Наименование компании-изготовителя, страна | Johnson Controls (США), Grundfos (Дания) | Поиск технической документации и запчастей |
| Серийный номер | Уникальный код изделия | SN: 45782-2024-MC, TAG: HVAC-CH-01 | Гарантийное обслуживание и учет активов |
| Дата установки | Фактическая дата монтажа оборудования | 15.03.2024, 22.08.2023 | Планирование графиков ТО и замены |
| Гарантийный срок | Продолжительность гарантии от производителя | 24 месяца, 36 месяцев, 60 месяцев | Определение периода бесплатного обслуживания |
| Технические характеристики | Мощность, производительность, напряжение | 450 кВт, 1200 м³/ч, 380 В / 50 Гц | Расчет энергопотребления и нагрузок |
| Расположение | Здание, этаж, помещение, координаты | Корпус А, подвал, ЦТП-01, X:45.2 Y:12.8 | Навигация сервисных специалистов к объекту |
| Документация | Паспорта, инструкции, схемы подключения | Passport_WSC450.pdf, Manual_CR95_RU.pdf | Оперативный доступ к технической информации |
| Тип оборудования | Периодичность ТО | Операции обслуживания | Регламент замены |
|---|---|---|---|
| Чиллеры холодоснабжения | Ежемесячно, ежеквартально | Проверка утечек хладагента, диагностика компрессора, чистка конденсатора | Хладагент: 3-5 лет, фильтры: 6 месяцев, компрессор: 15-20 лет |
| Циркуляционные насосы | Ежемесячно | Контроль вибрации, давления, температуры подшипников, смазка | Подшипники: 3-4 года, рабочее колесо: 7-10 лет |
| Вентиляционные установки | Еженедельно (фильтры), ежемесячно (приводы) | Замена фильтров, проверка ременных передач, чистка теплообменников | Фильтры G4: 3 месяца, F7: 6 месяцев, ремни: 12-18 месяцев |
| Лифтовое оборудование | Каждые 15 дней (ППР-1), ежеквартально (ППР-2) | Проверка тормозов, кабины, дверей, смазка направляющих | Канаты: 5-8 лет, электроника: 10-12 лет, кабина: 25 лет |
| Светодиодные светильники | Ежегодно | Проверка освещенности, очистка рассеивателей, диагностика драйверов | LED-модули: 50000 часов (при 12ч/сут ≈ 11 лет) |
| ИБП (UPS) | Ежемесячно | Тестирование батарей под нагрузкой, проверка охлаждения | Аккумуляторы: 3-5 лет, силовые модули: 8-10 лет |
| Система пожаротушения | Ежеквартально | Проверка датчиков, клапанов, давления в трубах, состояния огнетушителей | Датчики дыма: 10 лет, огнетушители: 5 лет (перезарядка) |
| Система диспетчеризации (BMS) | Ежемесячно | Калибровка датчиков, обновление ПО, резервное копирование | Контроллеры: 10-15 лет, датчики: 5-7 лет |
| CAFM-система | Производитель | Функциональность FM | Интеграция с BIM |
|---|---|---|---|
| IBM Maximo | IBM (США) | Управление активами, заявки на обслуживание, планирование ремонтов, учет запчастей | Импорт COBie, прямая интеграция через ModelStream, синхронизация атрибутов из IFC |
| Archibus | Eptura (США) | Управление недвижимостью (IWMS), space management, планирование ТО | Overlay для Revit, импорт IFC/COBie, 3D-навигация WebCentral Navigator |
| ServiceNow | ServiceNow Inc. (США) | IT-управление активами, тикетная система, workflow-автоматизация | Интеграция через API, связь с позиционированием (геоданные), импорт COBie |
| Planon | Planon Group (Нидерланды) | Управление объектами, space planning, энергоменеджмент | Поддержка IFC, COBie, интеграция с Autodesk Construction Cloud |
| FM:Systems | FM:Systems (США) | Workplace management, аналитика использования помещений, бронирование | Загрузка данных из Revit, синхронизация площадей и зон через COBie |
| IBM TRIRIGA | IBM (США) | Integrated Workplace Management System (IWMS), операционное управление | Импорт геометрии из IFC, управление пространством на основе BIM |
| EcoDomus FM | EcoDomus (США) | Центральный репозиторий данных объекта (CFR), интеграция BIM-BAS-CAFM | Прямая работа с IFC/Revit, real-time синхронизация с Maximo/Archibus |
| 1С:Предприятие | 1С (Россия) | Учет основных средств, планирование ремонтов, управление эксплуатацией | Интеграция с Renga BIM, импорт данных из IFC через модуль BIM-менеджмента |
| Этап обновления | Методы фиксации | Инструменты | Результат |
|---|---|---|---|
| Лазерное сканирование | 3D-сканирование помещений, создание облака точек | Leica BLK360, Faro Focus S70, Trimble X7 | Точность 4-6 мм, полная геометрия конструкций |
| Фотограмметрия | Съемка фасадов дронами, построение 3D-модели | DJI Phantom 4 RTK, Pix4D, Agisoft Metashape | Детализация фасадов, кровли, труднодоступных зон |
| Конвертация облака точек | Преобразование сканов в параметрические элементы | Autodesk ReCap, CloudCompare, PointCab | Создание стен, перекрытий, колонн в Revit/ArchiCAD |
| Обновление MEP-систем | Ручное моделирование инженерных сетей по факту монтажа | Revit MEP, MagiCAD, Graphisoft MEP Modeler | Актуальные трассы, диаметры, отметки оборудования |
| Верификация изменений | Сравнение проектной и фактической моделей | Navisworks Manage, Solibri Model Checker | Выявление отклонений от проекта, протокол изменений |
| Обогащение атрибутами | Добавление данных о материалах, серийных номерах, датах | Revit Shared Parameters, COBie Extension | Полная информационная модель для эксплуатации |
| Экспорт в CAFM | Передача обновленной модели в систему управления | IFC 4, COBie 2.4, прямая интеграция API | Синхронизация активов в IBM Maximo, Archibus |
| Версионность модели | Сохранение истории изменений объекта | BIM 360 Docs, Autodesk Construction Cloud | Архив состояний: As-Designed → As-Built → As-Is |
Введение
Использование информационного моделирования зданий выходит далеко за рамки традиционных этапов проектирования и строительства. Специалисты отрасли отмечают, что наибольший экономический эффект от внедрения цифровых технологий достигается именно на стадии эксплуатации объектов, которая составляет основную часть жизненного цикла сооружения. Согласно международным исследованиям, затраты на эксплуатацию здания за период в двадцать пять лет могут достигать семидесяти процентов от первоначальной стоимости строительства при некорректно организованном управлении инженерными системами.
Роль BIM на этапе эксплуатации объектов недвижимости
Информационная модель здания представляет собой цифровой двойник физического объекта, содержащий не только геометрические параметры конструктивных элементов, но и полный комплекс технических характеристик инженерного оборудования. Для специалистов служб эксплуатации модель становится централизованным источником актуальной информации, необходимой для принятия управленческих решений.
Преимущества использования BIM в операционной фазе
Применение технологии информационного моделирования на этапе эксплуатации обеспечивает возможность автоматизации процессов хранения, поиска и анализа технической документации. Инженеры получают инструмент для оперативного доступа к паспортам оборудования, схемам инженерных систем, графикам технического обслуживания непосредственно через трехмерную модель здания. Такой подход кардинально отличается от традиционного метода работы с бумажной документацией, когда поиск необходимых данных занимает значительное время и часто осложняется неполнотой или устареванием информации.
Цифровая модель позволяет отслеживать фактическое техническое состояние каждого элемента здания, а не оперировать усредненными показателями износа. Система регистрирует историю всех выполненных работ по обслуживанию, ремонту и замене компонентов, что создает полноценную базу для прогнозирования будущих затрат на эксплуатацию.
Интеграция с системами автоматизации здания
Современные решения для управления зданиями тесно взаимодействуют с технологиями интернета вещей и системами диспетчеризации. Датчики, установленные на инженерном оборудовании, передают данные о режимах работы в информационную модель в режиме реального времени. Это обеспечивает возможность мониторинга энергопотребления, выявления нештатных ситуаций и формирования превентивных заявок на техническое обслуживание до возникновения аварийных отказов.
Важное замечание
Эффективное применение информационного моделирования на стадии эксплуатации требует наличия корректно структурированных данных, переданных от проектировщиков и подрядчиков. Качество наполнения модели на предыдущих этапах жизненного цикла напрямую определяет возможности ее использования службами Facility Management.
Стандарт COBie: структура передачи данных от проектирования к FM
Construction Operations Building Information Exchange представляет собой международный стандарт организации данных об эксплуатируемых активах здания. Разработанный первоначально в Соединенных Штатах под руководством инженера Уильяма Иста из Инженерного исследовательского центра армии США, стандарт получил широкое признание и был адаптирован в британских нормах BS 1192-4:2014, а также включен в Национальный стандарт информационного моделирования США.
Структура и назначение формата COBie
Спецификация определяет минимальный набор информации, необходимый для управления активами на протяжении эксплуатационного периода. В отличие от полноценных файлов IFC, которые содержат исчерпывающую геометрическую информацию, формат COBie концентрируется на передаче атрибутивных данных об оборудовании, пространствах и системах здания. Это позволяет существенно упростить процесс передачи информации владельцу объекта при завершении строительства.
Формат может быть представлен в виде структурированной электронной таблицы Excel, файла STEP Part 21 на основе схемы IFC или документа XML. Табличное представление состоит из нескольких взаимосвязанных листов, каждый из которых отвечает за определенный тип информации. Основные разделы включают данные об объекте в целом, этажах, помещениях, зонах, типах оборудования, конкретных экземплярах установленного оборудования, системах, компонентах, документации и контактах ответственных лиц.
Процесс формирования COBie на различных этапах проекта
Согласно методологии стандарта, информация должна накапливаться постепенно на протяжении всего проектирования и строительства. На стадии концептуального проектирования в модель вносятся данные о пространствах и основных системах. Детальное проектирование дополняет модель спецификациями типов оборудования, производителей, технических характеристик. Этап строительства предполагает внесение фактических данных об установленных образцах: серийных номеров, дат монтажа, результатов пусконаладочных работ.
Генеральный подрядчик организует сбор исполнительной документации от субподрядных организаций и поставщиков оборудования. Эта информация консолидируется в единую структуру COBie, которая передается заказчику вместе с объектом при вводе в эксплуатацию. Корректная организация процесса сбора данных на строительной площадке исключает необходимость повторного обследования объекта и ручного заполнения базы данных системы управления активами.
Состав критически важных данных для эксплуатации
Для каждого элемента оборудования стандарт требует указания следующей информации: точное наименование и обозначение элемента, тип и модель, производитель с контактными данными, серийный номер изделия, дата установки, гарантийный период, расположение в здании с привязкой к помещению и системе, перечень требуемых операций технического обслуживания с периодичностью выполнения, ссылки на эксплуатационную документацию и паспорта. Такая структуризация обеспечивает полноту информации для планирования регламентных работ и бюджетирования затрат на эксплуатацию.
Международное признание
Стандарт COBie версии 2.4 официально опубликован в составе Национального стандарта информационного моделирования США buildingSMART в марте 2015 года. В Великобритании требования к использованию формата закреплены в британском стандарте BS 1192-4 и включены в государственную стратегию BIM Level 2. Управление общих служб США требует предоставления данных в формате COBie по всем проектам капитального строительства согласно директиве P-100.
Интеграция информационной модели с CAFM-системами
Системы автоматизированного управления объектами представляют собой программные платформы, предназначенные для координации всех аспектов технической эксплуатации зданий. Интеграция с информационной моделью позволяет автоматизировать наполнение базы данных системы управления, исключая необходимость ручного ввода информации об активах.
Методы интеграции BIM и CAFM
Существует два основных подхода к организации обмена данными между моделью и системой управления объектом. Первый метод предполагает прямую двустороннюю интеграцию программных продуктов посредством разработки специализированных интерфейсов. Такой подход обеспечивает наилучшую производительность и полноту передаваемых данных, однако требует тесного взаимодействия разработчиков обеих систем и создания правил преобразования информации из терминологии проектирования в терминологию эксплуатации.
Альтернативный метод основан на использовании стандартизированного формата обмена COBie в качестве промежуточного звена. Проектная организация экспортирует данные из модели в формат COBie, который затем импортируется в систему управления активами. Преимущество данного подхода заключается в универсальности: большинство современных CAFM-систем поддерживают импорт данных в формате COBie без необходимости разработки специализированных модулей интеграции.
Функциональные возможности интегрированных систем
После импорта данных из информационной модели система управления объектом получает полный реестр эксплуатируемых активов с привязкой к пространственной структуре здания. Инженеры службы эксплуатации могут осуществлять навигацию по трехмерной модели, выбирать конкретные элементы оборудования и получать доступ к их техническим характеристикам, истории обслуживания, графикам регламентных работ непосредственно из визуального интерфейса.
Система автоматически формирует заявки на выполнение технического обслуживания при наступлении регламентных сроков, рассчитанных на основе данных о датах установки оборудования и периодичности работ, указанных производителем. Диспетчер может назначить исполнителя, отследить статус выполнения работ, зафиксировать использованные материалы и запасные части. Вся информация сохраняется в истории актива, формируя базу для анализа надежности оборудования и оптимизации стратегии обслуживания.
Обзор ведущих решений на рынке
Платформа IBM Maximo представляет собой одно из наиболее функциональных решений класса Enterprise Asset Management, обеспечивающее управление техническим обслуживанием, ремонтами, складом запасных частей и закупками. Интеграция с информационной моделью реализуется посредством промежуточного программного обеспечения ModelStream, которое обеспечивает двунаправленный обмен данными между Autodesk Revit и базой данных Maximo.
Система Archibus от компании Eptura позиционируется как комплексное решение класса Integrated Workplace Management System, объединяющее функции управления недвижимостью, планирования пространств, технической эксплуатации и энергоменеджмента. Платформа имеет прямую интеграцию с Autodesk Revit через модуль Archibus Overlay, а также поддерживает импорт данных в форматах IFC и COBie. Версия WebCentral 3D Navigator обеспечивает навигацию по трехмерной модели здания через веб-интерфейс.
Платформа ServiceNow первоначально разрабатывалась для автоматизации процессов управления ИТ-инфраструктурой, однако функциональность системы позволяет применять ее для управления физическими активами. Интеграция с информационной моделью осуществляется через программный интерфейс API, обеспечивая связь заявок на обслуживание с геопозиционированием объектов на планах здания.
Российские решения
Комплекс программ фирмы 1С обеспечивает интеграцию с российской платформой Renga BIM для применения технологии информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта. Модули системы охватывают инвестиционное планирование, сметное нормирование, визуализацию календарных графиков строительства, техническую и коммерческую эксплуатацию недвижимости.
Регламенты технического обслуживания в BIM-среде
Организация планово-предупредительных ремонтов на основе информационной модели позволяет автоматизировать составление графиков технического обслуживания и контролировать их исполнение. Каждый тип оборудования в модели содержит параметры, определяющие требуемую периодичность осмотров, чисток, регулировок, замены расходных материалов и компонентов.
Формирование графиков ППР
Система управления техническим обслуживанием автоматически рассчитывает календарный план работ на основе данных о дате установки каждого экземпляра оборудования и регламентах обслуживания, установленных производителем. Для вентиляционных установок типичная периодичность замены фильтров составляет от трех до шести месяцев в зависимости от класса фильтрации. Циркуляционные насосы требуют ежемесячного контроля параметров работы и смазки подшипников с заменой последних каждые три-четыре года.
Чиллеры холодоснабжения проходят ежеквартальную диагностику компрессорного оборудования, очистку теплообменников, контроль состояния хладагента. Регламентная замена фильтрующих элементов выполняется каждые шесть месяцев, а полная замена хладагента требуется через три-пять лет эксплуатации. Лифтовое оборудование подлежит техническому обслуживанию первой категории каждые пятнадцать дней с проверкой тормозных систем, кабины, дверных механизмов.
Интеграция с системами диспетчеризации
Современные здания оснащаются системами автоматизации, которые непрерывно мониторят параметры работы инженерного оборудования. Интеграция данных от датчиков с информационной моделью позволяет реализовать стратегию технического обслуживания, основанную на фактическом состоянии оборудования, а не только на календарных сроках. Система фиксирует отклонения рабочих параметров от нормативных значений и автоматически формирует заявки на внеплановый осмотр или ремонт.
Для насосного оборудования контролируются вибрация, температура подшипников, давление на входе и выходе. Превышение допустимых значений вибрации сигнализирует о необходимости балансировки ротора или замены подшипников до возникновения аварийного отказа. Системы кондиционирования воздуха мониторятся по параметрам загрязненности фильтров: датчики перепада давления фиксируют снижение производительности, что указывает на необходимость замены фильтрующих элементов раньше регламентного срока при работе в условиях повышенной запыленности.
Планирование замены оборудования
Информационная модель содержит данные о нормативных сроках службы каждого типа оборудования, что позволяет прогнозировать капитальные затраты на замену изношенных активов. Для светодиодных светильников производители декларируют ресурс от пятидесяти тысяч часов, что при эксплуатации двенадцать часов в сутки соответствует периоду около одиннадцати лет. Система автоматически рассчитывает плановую дату замены на основе фактической наработки, регистрируемой диспетчерской системой.
Источники бесперебойного питания требуют замены аккумуляторных батарей каждые три-пять лет в зависимости от интенсивности эксплуатации и условий окружающей среды. Силовые модули имеют более длительный срок службы до восьми-десяти лет. Модель позволяет планировать бюджет на закупку оборудования с учетом графиков замены всех активов объекта, что обеспечивает равномерное распределение капитальных затрат во времени.
↑ Вернуться к оглавлениюАктуализация модели As-Built после реконструкции
Информационная модель здания должна отражать фактическое состояние объекта на текущий момент времени. После выполнения работ по реконструкции, модернизации инженерных систем или капитального ремонта необходимо внесение изменений в цифровую модель для поддержания актуальности данных. Современные технологии трехмерного сканирования позволяют эффективно решать задачу фиксации фактической геометрии конструкций и расположения оборудования.
Методы обследования существующих объектов
Наземное лазерное сканирование обеспечивает получение облака точек с точностью измерения координат от четырех до шести миллиметров. Современные сканеры типа Leica BLK360, Faro Focus S70, Trimble X7 выполняют полный захват помещения площадью до тысячи квадратных метров за время от трех до семи минут. Полученное облако точек содержит миллионы измерений, точно воспроизводящих геометрию стен, перекрытий, колонн, расположение инженерных коммуникаций.
Для обследования фасадов зданий, кровельных конструкций и других труднодоступных элементов применяется метод фотограмметрии с использованием беспилотных летательных аппаратов. Дроны типа DJI Phantom 4 RTK оснащаются высокоточными GPS-приемниками, обеспечивающими точность координатной привязки снимков до сантиметров. Программное обеспечение Pix4D, Agisoft Metashape обрабатывает серию перекрывающихся фотографий и автоматически строит детализированную трехмерную модель внешних поверхностей здания.
Преобразование облака точек в параметрическую модель
Результат сканирования представляет собой набор координат точек без информации о типах конструктивных элементов и их параметрах. Программное обеспечение Autodesk ReCap, CloudCompare, PointCab обеспечивает первичную обработку облака точек: удаление шумов, объединение сканов с разных позиций, создание сечений и планов. Для формирования полноценной информационной модели требуется создание параметрических элементов на основе геометрии облака точек.
Современные версии Autodesk Revit, Graphisoft ArchiCAD поддерживают импорт облака точек в качестве подложки для моделирования. Специалист создает стены, перекрытия, колонны, выравнивая их положение по точкам облака. Для инженерных систем моделирование выполняется вручную по фактическим трассам трубопроводов, воздуховодов, кабельных лотков с фиксацией диаметров, отметок, типов соединений. Такой подход обеспечивает создание модели, точно соответствующей реальному состоянию объекта после реконструкции.
Верификация соответствия проекту
Программное обеспечение для координации проектов Autodesk Navisworks Manage, Solibri Model Checker позволяет выполнить сравнение проектной модели с фактической моделью, созданной по результатам обследования. Система автоматически выявляет отклонения геометрии конструкций, несоответствие расположения оборудования проектным решениям, формирует отчет с визуализацией проблемных зон. Такая проверка необходима для документирования всех изменений, внесенных в процессе строительства, и обновления проектной документации.
Обогащение модели эксплуатационными данными
После создания геометрии модели требуется добавление атрибутивной информации об установленном оборудовании. Для каждого элемента вносятся данные о производителе, модели, серийном номере, дате установки, гарантийном сроке. Эта информация собирается из актов приемки оборудования, паспортов изделий, протоколов пусконаладочных работ. Результирующая модель содержит полный комплект данных, необходимых для организации технического обслуживания и передается в систему управления активами для начала эксплуатационной фазы.
Требования нормативных документов
Согласно СП 333.1325800.2020 информационная модель должна актуализироваться после каждого этапа реконструкции, капитального ремонта или модернизации инженерных систем. Актуализированная модель передается застройщику вместе с исполнительной документацией и используется для планирования последующих работ на объекте.
Практическая эффективность применения BIM в Facility Management
Международные исследования в области применения информационного моделирования на стадии эксплуатации демонстрируют измеримые показатели экономической эффективности. Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации опубликовал аналитический отчет, в котором указывается на значительный рост глобального рынка специализированных решений для автоматизации процессов эксплуатации зданий, что связано с развитием цифровых технологий.
Количественные показатели эффективности
Специалисты отрасли оценивают возможное снижение эксплуатационных затрат при использовании интегрированных BIM-CAFM систем на уровне от пятнадцати до тридцати процентов в зависимости от типа и сложности объекта. Основной вклад в экономию вносит оптимизация графиков технического обслуживания, сокращение времени простоев оборудования за счет превентивного обнаружения неисправностей, снижение затрат на аварийные ремонты.
Автоматизация процессов передачи данных при вводе объекта в эксплуатацию исключает необходимость ручного обследования здания и заполнения базы данных системы управления активами. По оценкам американских исследователей, на крупных объектах такое обследование требует затрат в десятки тысяч человеко-часов. Использование стандарта COBie позволяет получить структурированные данные непосредственно от проектировщиков и подрядчиков без дублирования усилий.
Улучшение качества обслуживания
Наличие централизованной базы данных с актуальной информацией об оборудовании повышает оперативность реагирования на заявки пользователей здания. Сервисный специалист получает доступ к технической документации, истории предыдущих обращений, рекомендациям производителя непосредственно через мобильное приложение на планшете или смартфоне. Визуализация расположения оборудования на трехмерной модели сокращает время поиска нужного элемента в здании, особенно при большом количестве однотипных устройств.
Система формирует статистику отказов оборудования, выявляет образцы с повышенной частотой неисправностей, что позволяет принимать обоснованные решения о необходимости досрочной замены ненадежных компонентов или изменении стратегии обслуживания. Анализ энергопотребления на основе данных от систем диспетчеризации выявляет неэффективно работающее оборудование и обосновывает инвестиции в модернизацию инженерных систем.
Перспективы развития технологий
Дальнейшее развитие интеграции информационного моделирования с системами управления зданиями связано с расширением применения технологий интернета вещей, искусственного интеллекта для прогнозирования отказов, дополненной реальности для визуализации скрытых инженерных коммуникаций. Цифровые двойники зданий становятся платформой для тестирования различных сценариев модернизации объекта без риска нарушения нормального функционирования систем.
Нормативное регулирование
В Российской Федерации применение технологий информационного моделирования на объектах государственного заказа регулируется Постановлением Правительства номер 331 от 5 марта 2021 года. Документ устанавливает обязательность формирования и ведения информационной модели для всех проектов, финансируемых из бюджета, начиная с 1 января 2022 года. Это создает предпосылки для массового внедрения BIM-технологий в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Часто задаваемые вопросы
Информационная модель обеспечивает централизованное хранение всех данных об оборудовании, автоматизирует процессы планирования технического обслуживания, позволяет оперативно находить необходимую документацию и историю работ. Специалисты получают возможность анализировать фактическое состояние каждого актива, прогнозировать сроки замены компонентов, оптимизировать расходы на эксплуатацию. По оценкам экспертов, снижение эксплуатационных затрат может достигать от пятнадцати до тридцати процентов.
COBie это международный стандарт организации данных о строительных активах для передачи владельцу объекта при завершении строительства. Формат определяет структуру информации об оборудовании, включая наименования, производителей, серийные номера, даты установки, гарантийные сроки, регламенты обслуживания. Использование COBie позволяет автоматизировать наполнение системы управления активами без необходимости повторного обследования объекта и ручного ввода данных.
На международном рынке лидирующие позиции занимают IBM Maximo для управления техническим обслуживанием и ремонтами, Archibus для комплексного управления недвижимостью и пространствами, ServiceNow для автоматизации процессов обслуживания. Эти платформы поддерживают импорт данных в формате COBie и IFC, имеют развитые возможности для интеграции с программным обеспечением проектирования. В России применяются решения на базе 1С с интеграцией с отечественной платформой Renga BIM.
Для фиксации фактического состояния объекта применяется лазерное сканирование помещений с созданием облака точек и фотограмметрическая съемка фасадов с использованием дронов. Полученные данные обрабатываются в специализированном программном обеспечении и служат основой для создания параметрических элементов модели. После внесения геометрии выполняется обогащение модели атрибутивными данными об установленном оборудовании на основе исполнительной документации. Актуализированная модель передается в систему управления активами для продолжения эксплуатации.
Для каждого типа оборудования модель содержит периодичность выполнения операций технического обслуживания, перечень работ при каждом виде ТО, сроки замены расходных материалов и компонентов. Например, для вентиляционных установок указывается периодичность замены фильтров от трех до шести месяцев, для насосов регламент смазки подшипников и периодичность их замены через три-четыре года. Система управления автоматически рассчитывает календарный график работ на основе дат установки оборудования и заданных регламентов.
Службе эксплуатации не требуется лицензия на программное обеспечение для проектирования типа Revit или ArchiCAD. Для просмотра трехмерной модели используются бесплатные программы-просмотрщики IFC, такие как BIM Vision, Solibri Anywhere. Основная работа ведется в системе управления активами, которая импортирует необходимые данные из модели и предоставляет специализированный интерфейс для диспетчеров и сервисных специалистов. Навигация по трехмерной модели может быть организована через веб-интерфейс CAFM-системы.
Модель должна содержать корректную классификацию всех элементов оборудования в соответствии с принятой системой кодирования, полный набор атрибутов согласно требованиям стандарта COBie, точную привязку элементов к пространствам и системам. Геометрическая детализация может быть упрощенной, поскольку для целей эксплуатации критична не визуальная точность, а наличие всей необходимой технической информации. Качество данных на этапе проектирования и строительства определяет эффективность использования модели службами эксплуатации.
Создание информационной модели для существующего здания выполнимо с использованием методов обследования: лазерного сканирования для фиксации геометрии и сбора данных об установленном оборудовании из технических паспортов. Процесс требует больших трудозатрат по сравнению с передачей модели от проектировщика, однако исследования показывают, что при систематическом подходе обследование всего кампуса может быть выполнено за период от двенадцати до четырнадцати месяцев. Экономический эффект от использования модели оправдывает первоначальные затраты на ее создание.
